Planen om dronesenter havarerte. Nå vil Hol kommune undersøke salget til Bjørn-Arild Woll

– Vårt mandat er å være megler, ikke detektiver. Vi har en undersøkelsesplikt, men å foreta henvendelser til impliserte i et prosjekt med folkefinansiering er noe helt annet, sier megler Jannike Seljevoll Herleiksplass, som solgte Geilo Lufthavn Dagali for Hol kommune.

Woll hadde ikke penger da han bød, hadde ingen bankgaranti, og Herleiksplass medgir at de aldri sjekket investorlisten de fikk.

Dronemagasinet har sjekket listen over investorer som skulle være med.

Likevel anbefalte de kommunen å selge til Woll. I ettertid har kommunen hatt store utgifter for å rydde opp, og solgte flyplassen til en annen lokal investor for 3 millioner kroner mindre.

– Vi kommer til å ta en full gjennomgang av dette for å vurdere hva som skjedde, sier ordfører Petter Rukke i Hol kommune.

LES OGSÅ – VILLE LAGE DRONESENTER. KJØPTE FLYPLASS UTEN PENGER

Kjøpte flyplass fra sykkelsetet

Bjørn-Arild Woll (55) var på Norge på langs-tur, og var kommet til Setesdal, da han via mobiltelefon gikk inn i budkrigen om flyplassen på Dagali. Dette forteller han, og hans bevegelser er dokumentert gjennom bilder på sosiale medier, intervjuer Woll har gitt til andre etterpå, og i tillegg ble han intervjuet som Norge på langs-vandrer av NRK Sørlandet dagen før, 29. april i fjor.

PÅ TUR: Med sykkel, hund og bil merket Spera var Bjørn-Arild Woll på tur i fjor sommer, da han skulle gå «Norge på langs». NRK intervjuet Woll 29. april i fjor, dagen før han fikk tilslaget på flyplassen på Dagali. Woll avsluttet Norge på langs-turen like etter. FOTO: NRK Sørlandet.

Flyplassen var noen år tidligere var taksert til 1,7 millioner, fikk megleren ny takst på 6,7 millioner kroner før salget.

Nest siste budgiver skal ha bydd rundt 10,2 millioner. Deretter høynet Woll til 12,5 og vant budkrigen 30. april i fjor

BA OM FOLKEFINANSIERING: Bjørn-Arild Woll gikk en måned før kjøpet ut og ba folk bli med på et spleiselag for å kjøpe flyplassen på Dagali. FOTO: Faksimile Bjørn-Arild Wolls Facebook-konto.

Satte bort salget

Da Hol kommune bestemte seg for å selge, inngikk man avtale med det lokale meglerfirmaet Herland Eiendom/Eiendom Vest og eiendomsmegler Jannike Seljevoll Herleiksplass.

Kommunen engasjerte også advokat Erlend Balsvik hos Bull & Co i Oslo som oppgjørsadvokat, for å ivareta kommunens interesser.

Mens Woll var alene om å by, ble han senere representert av advokat Tom Rune Lian fra Advokatfirmaet Wiersholm i Oslo.

Tom Rune Lian bekrefter at han bisto Bjørn-Arild Woll i kjøpsprosessen, men sier oppdraget er avsluttet.

– For ordens skyld kan vi bekrefte at bud og aksept allerede var inngått på det tidspunkt vi ble kontaktet for å bistå kjøper med kjøpekontrakten og selskapsgjennomgangen. Vi har ingen kommentar eller ytterligere merknader til saken, sier Tom Rune Lian.

Folkefinansiering

Hva Woll la frem da han vant budkrigen tirsdag 30. april er fortsatt ukjent.

Woll la frem en finansieringsplan i et ekstraordinært kommunestyremøte 6. juni. Denne godkjente kommunestyret, og ga ordfører Petter Rukke fullmakt til å signere kontrakten.

Overtakingsdatoen ble satt til 1. juli.

– Kommunestyret fikk også en liste over investorer til Dagali, sier Rukke.

Dronemagasinet har bedt om å få se listen, datert 21. mai 2019, men kommunen ønsker å holde den hemmelig.

Dronemagasinet har kopi av ett ark med 37 navn på personer og selskaper, som ble lagt frem, med tittelen «Crowd funding av Spera Airpark – Status per 21. 05.2019».

PLAN FOR FINANSIERING PR 21. Mai 2019. Slik så listen ut for finansiering av kjøpet av Geilo Lufthavn Dagali AS. Dronemagasinet har anonymisert navnene på personene og bedriftene som er oppført som investorer i prosjektet.

Her heter det at det er samlet inn 12,8 millioner kroner fordelt på 4.542.500 aksjer.

Listen Dronemagasinet har med 37 personer er kan hende ikke fullstendig, all den tid Woll refererer til 57 personer.

DAGEN ETTER GODKJENNING: Kommunestyret i Hol godkjente salget av flyplassen til Bjørn-Arild Woll 6. juni i fjor. Dagen etter jaktet han nye investorer til dronesenteret, og prisene på aksjer i selskapet som aldri opprettes blir presentert som her. FOTO: Faksimile Facebook.

DRØMMEN OM SPERA AIRPARK: Bjørn-Arild Woll sa selskapet Spera Airpark skulle eie flyplassen. Selskapet ble aldri opprettet, men han samlet like fullt inn penger. Seks uker etter at kommunen hadde godkjent salget til Woll, var han i midten av juli stadig på jakt etter nye investorer. NOTC er en markedsplass for unoterte aksjer. FOTO: Faksimile Bjørn-Arild Wolls Facebook 17. juli 2019.

Dronemagasinet kjenner til at listen over investorer er den samme som kommunestyret fikk forelagt.

På listen har Woll oppgitt åtte medlemmer av egen familie blant investorene.

Kilder i familien avviser at dette er reelt.

– Det er nytt for meg at vi står på noen slik liste. Verken jeg eller min mor har investert i Dagali, sier søsteren til Bjørn-Arild Woll, og følger opp:

– Hadde vi blitt oppringt, så hadde vi kunnet avvise at vi var en del av dette for lenge siden, sier hun.

– Regner med megler har orden

Dronemagasinet har prøvd å bringe på det rene hva den innleide megleren og advokatene gjorde for å sørge for at Bjørn-Arild Woll hadde finansieringen i orden, da Woll fikk tilslaget på budet 30. april i fjor, og frem til saken ble vedtatt i kommunestyremøte 6. juni, en drøy måned senere.

– Vi satte bort salget til megler, som sitter ansvarlig for salget, og hadde forventet at de sjekket. Når du selger et hus, ringer du ikke banken og ber dem sjekke om kjøper har penger. Det regner man med at megler har orden på, sier ordfører Rukke.

Da budet på 12,5 millioner kroner tikket inn tirsdag 30. april i fjor var ordføreren naturlig nok fornøyd, siden det var nesten dobbelt så høyt som taksten.

– Megleren gjorde en utsjekk med advokaten vår i Bull, for å sjekke finansieringen, og megleren mente det var dekning for det, sier ordfører Petter Rukke i Hol kommune i dag.

Spørsmålet er om hvordan megleren sjekket dette, all den tid Woll ikke hadde pengene.

– Megleren gikk god for at det var dekning for betalingen, og kom så til kommunestyret med en liste over investorer, med anbefaling om at det var greit å gå til salg til Woll, sier Rukke.

God meglerskikk

Dronemagasinet har undersøkt hva som ligger i god meglerskikk. Ifølge flere kilder handler det om å sjekke ut finansieringsgrunnlaget når det gis bud. Meglers plikt til å undersøke øker dess mer usikkert budet virker fundert.

Det vanlige i dag er at man leverer en bankgaranti, når man gir bud, og gjerne en kontakt i banken som man kan sjekke med, særlig når det gjelder huskjøp og lignende.

En Norsk offentlig utredning fra 2006 (NOU 2006:1) sier at budgivers finansieringsgrunnlag skal undersøkes så langt det er mulig. Megleren plikter å oppgi til selger hvis finansieringsplanen ikke er bekreftet, og kan bli sittende med ansvar hvis man anbefaler et usikkert bud uten å gjøre oppmerksom på usikkerhet.

En dom fra Gulating lagmannsrett fra 7. desember 2017 går inn i en konflikt, hvor megler ikke hadde undersøkt god nok. Den stadfester punktene fra NOUen fra 2006, og stiller strenge krav for undersøkelser, i tilfeller hvor finansieringen er usikker.

Advokat og partner Jarl R. Henstein i advokatfirmaet Riisa sammenfatter i bladet Eiendomsmeglerens undersøkelsesplikt slik: «Megler bør ikke sette seg i en slik situasjon at kontroll av finansiering ikke lar seg gjennomføre.»

Megleren

Eiendomsmegler og daglig leder JannikeSeljevoll Herleiksplass i Herland Eiendom Geilo/Eiendomsmegler Vest foresto salget som megler.

Hun opplyser at hun oppfylte sin undersøkelsesplikt om budet og finansieringen, men ønsker ikke å fortelle hvordan hun sjekket det, eller legge frem noe som kan dokumentere dette.

MEGLEREN. Det var Jannicke Seljevoll Herleiksplass fra Herland Eiendom, Eiendomsmegler Vest som hadde oppdraget fra Hol kommune. I prospektet er prisantydning oppgitt til 6 700 000,- kroner. Da Bjørn-Arild Woll var ferdig med budringen fra sykkelsetet i Setesdal skulle ha betale nesten det dobbelte. Foto: Salgsprosjekt Geilo Lufthavn Dagali AS, Hol kommune

Seljevoll Herleiksplass jobber nå i Privatmegleren, som benytter et PR-rådgiver-selskap i Bergen til å håndtere mediesaker.

Woll og Spera Holding ga budet

Selskapet bekrefter at man ikke fikk noen bankgaranti, og kilder i selskapet sier Herleiksplass var i stuss om hvor godt fundert det økonomiske grunnlaget var.

Før budrunden hadde Woll offentlig gått ut og sagt at han ønsket å kjøpe flyplassen gjennom en folkefinansiering. Dronemagasinet kjenner ikke til om dette også kan ha vært en del av grunnlaget også fra budrunden 30. april.

Fra konkursberetningen for Spera Holding noen måneder senere, fremgår det at Woll la inn budet med sitt eget navn. I tillegg oppførte han selskapet Spera Holding AS som budgiver i budskjemaet, ifølge den midlertidige konkursinnberetningen for Spera Holding fra november i fjor.

WOLL OG SPERA: Bjørn-Arild Woll vant budkrigen fra sykkelsetet med å skrive inn eget navn og Spera Holding på budskjemaet, da han gikk opp til 12,5 millioner kroner 30. april i fjor. FOTO: Faksimile midlertidig konkursinnberetning fra bostyrer 14. november 2019.

Kilder i Privatmegleren opplyser at svaret man fikk fra Woll til slutt var den folkefinansieringsløsningen som ble presentert overfor kommunen, med liste over folk som skulle ha tegnet seg, og at det dermed var opp til kommunen å ta stilling til finansieringen.

Men hva som forelå på tidspunktet da Woll deltok og vant budkrigen har Dronemagasinet ikke fått svar på, etter gjentatte spørsmål til meglerfirmaet eller deres rådgiver.

Her er spørsmål og svar fra Herleiksplass fra mandag 11. mai:

Har du fulgt god meglerskikk i saken? 
– Ja, naturligvis. Det å være megler handler om meglerskikk i alle deler av virksomheten, sier Herleiksplass.

Informasjon fra ulike kilder tyder på at Woll var i Telemark på Norge på langs-tur, og kom med budet via mobil. Hvordan sjekket dere ut finansieringen?
– Hvordan et bud kommer inn er helt irrelevant, og det ligger implisitt at megler sjekker ut hvilken finansieringsløsning som skal følge budet. I dette tilfellet, som de fleste vet, var det folkefinansiering. Dessuten er bankgaranti vanlige i boligtansaksjoner, men innenfor næringseiendom er det et langt bredere utvalg av finansieringaspekter, sier Herleiksplass.

Var det ingen bankkontakt dere kunne sjekke med?
– Innenfor næringseiendom kan det brukes mange alternativer som finansiering, og vår viktigste oppgave, og i henhold til god meglerskikk, er å anskueliggjøre hvilken alternativ som skal benyttes. I dette tilfellet var det på forhånd dessuten allment kjent hvordan finansieringen skulle skje. Jeg vil for øvrig tilføye at i tråd med meglers plikter etter lovgivning og iht. Høyesteretts vurderinger ved slike saker gjorde megler kommunen kjent med at manikkekunne kontrollere finansieringen hos bank eller lignende. Kommunen fikk herunder oversendt den informasjonen som var tilgjengelig vedrørende finansieringen, slik at kommunen kunne vurdere de tilgjengelige opplysningene før avgjørelsen ble tatt av kommunen i ekstraordinært møte den 6. juni 2019, sier Herleiksplass.

Herleiksplass sier taushetsplikt mellom kjøper og selger gjør at hun ikke kan gå i detaljer.

Selskapet Spera Airpark skulle eie flyplassen. Men selskapet ble aldri opprettet.

– Vi har crowd-fundingslisten dere henviser til.  Ringte dere noen på listen for å se om de var reelle investorer?

– Vi er kjent med listen, og både vi og kommunen må kunne legge til grunn at aksjonærene er reelle. I motsatt fall står man i en sak som involverer dokumentforfalskning og bedrageri. Vi satt for øvrig også med bilag fra investorer som hadde innbetalt sin andel, sier Herleiksplass.

– Jeg har ringt en rekke av dem. Ingen av dem opplyser å være reelle investorer, og enkelte opplever det overraskende at de ikke ble sjekket ut av selger før kjøpet. Hvorfor gjorde dere i så fall ikke det?

– Vårt mandat er å være megler, ikke detektiver. Vi har en undersøkelsesplikt, men å foreta henvendelser til impliserte i et prosjekt med folkefinansiering er noe helt annet. Og som jeg allerede har nevnt; det forelå bilag på innbetalinger fra deltakere i prosjektet. Jeg legger til grunn at om det finnes aksjonærer, som uvitende eller mot sin vilje, er ført opp på en slik liste, er dette politianmeldt all den tid dette er meget straffbart, sier Herleiksplass.

Advokat Erlend Balsvik hos Bull & Co opplyser til Dronemagasinet at man ikke hadde grunn til å tro at Woll var fullstendig useriøs, og at det dermed ikke forelå noen bestemt plikt i å undersøke finansieringsplanen til Woll, slik han så det i fjor.

Han sier at om det er slik at flere på listen over investorer som ble lagt frem ikke var reelle, så er det nytt for ham.

I et intervju med Dronemagasinet, som han senere ikke ønsker å bli sitert fra, uttaler han at han anser prosessen som ryddig, og at planene om et dronesenter var spennende, og at det var naturlig at kommunen aksepterte høyeste bud.

Han uttrykker at det skulle sett rart ut om man skulle begynne å ringe folk på listen over finansieringspartnere, og spurt om de var reelle.

En mulig usikkerhet kunne ta ført til tap på flere millioner kroner for kommunen, all den tid budet fra Woll lå rundt 2,5 millioner kroner over budet fra nummer to i budrunden, forklarer han.

Kommunen undertegnet aldri avtale, for det kom etter hvert frem at det var huller i dette. Bortsett fra tidsbildet, med forsinkelser, var dette et vellykket salg. Balsvik kjenner ikke til noen som har lidd noe tap her, bortsett fra Woll selv.

– Hva foretok du deg for å sikre at Woll var i stand til å gjøre opp salget du bisto kommunen med?

– Hvilke konkrete råd vi har gitt, og hvilke tiltak som ble utført på oppdragsgivers vegne, er underlagt vår taushetsplikt. Dette må ikke oppfattes dithen at undersøkelser ikke ble foretatt, svarer Balsvik per e-post når vi senere spør mer.